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Contratos-promessa de aquisição

A escritura pública é o documento que formaliza o acto de compra e venda, sendo efectuado perante o Notário.

Neste momento poderão ser realizados dois contratos diferentes:

  • Escritura de compra e venda: onde é celebrada a transmissão de propriedade do imóvel
  • Escritura de mútuo com hipoteca: constituição da hipoteca como garantia, que só se realiza no caso  de ter havido recurso a financiamento bancário para a aquisição do imóvel.
    Esta celebração contratual  salvaguarda os interesses das partes contratantes, permitindo assegurar a realização do contrato definitivo.

Escritura de mútuo com hipoteca

Forma Legal

A exigência de forma escrita decorre do art.º 410.º, n.º 2 do Código Civil ao determinar que a promessa de celebração de contrato para o qual a lei exija documento autêntico ou particular, só vale se constar de documento escrito assinado pela(s) parte(s) que se vai/vão vincular. A celebração de contrato-promessa de compra e venda sobre edifício ou sua fracção autónoma, construído, em construção ou a construir, tem um regime próprio. Estabelece, a este respeito, o art.º 410.º, n.º 3 do Código Civil que a promessa deve revestir a forma escrita, sob pena de invalidade. As assinaturas do promitente ou promitentes devem ser reconhecidas notarialmente, procedendo-se igualmente, à certificação da existência da licença de utilização ou de construção.

Elementos do Contrato- Promessa

No contrato a celebrar, devem as partes ter em atenção o objecto do negócio, isto é, a coisa ou direito de que se dispõe, descrevendo-o concretamente de modo a não oferecer dúvidas. Deve, também, delimitar-se algumas garantias recíprocas para que as partes cumpram ou fiquem devidamente ressarcidas pelo incumprimento contratual da parte contrária que eventualmente possa ocorrer.

Assim, deve prever-se no contrato:

  • Prazo para a realização do contrato definitivo;
  • Montante do sinal, caso exista, como adiantamento parcial do preço total a pagar;
  • Montantes dos reforços do sinal, caso existam, e a indicação da data do seu pagamento como adiantamento do preço total a pagar;
  • Momento da entrega do bem, de grande importância face à possibilidade de retenção do bem (art.º 755.º, n.º 1, alínea f) do Código Civil); 
  • Verificando-se a entrega do bem (tradição), passa a existir obrigatoriedade de proceder ao pagamento de IMT; 
  • A referência à execução específica, conferindo a possibilidade, a qualquer uma das partes, em obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta (art.º 830º do Código Civil). Sendo o contrato-promessa oneroso e tendo por objecto o edifício ou fracção autónoma, a execução específica não pode ser afastada pelas partes.
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