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Crédito habitação

A maioria das transacções imobiliárias pressupõem a contratação de um financiamento bancário. Aconselhamos a consulta do sítio www.uci.pt .

Antes de decidir o tipo de crédito, deverá ter em atenção alguns conceitos-chave utilizados pelas entidades bancárias.

O que é uma hipoteca?

Uma hipoteca pressupõe dois elementos:

  • um contrato de empréstimo em que a entidade financeira passa a ser o credor que empresta um determinado montante a devolver num prazo acordado e com juros determinados.
  • uma garantia pelo empréstimo concedido.

Quem intervém

  • os compradores do imóvel, que ao assinarem o contrato de empréstimo passam a ser devedores do mesmo.
  • a entidade financeira, que é o credor do empréstimo e que aceita a hipoteca como garantia do mesmo.
  • o notário, uma vez que este contrato de mútuo, regra geral é efectuado sobre a forma de escritura pública.
  • o solicitador, que por conta da entidade financeira realiza todos os tramites necessários para efectuar as liquidações correspondentes à hipoteca e assegura a inscrição registral da mesma como garantia da dívida.

Montante máximo a financiar

O montante máximo a financiar dependerá de vários factores podendo por lei chegar aos 100% do valor de avaliação do imóvel (ver Decreto-lei nº 349/98 de 11 de Novembro e demais disposições legais complementares aplicáveis), no entanto irá sempre depender da sua "taxa de esforço" - relação entre a prestação relativa ao 1º ano de vida do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em divida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto, pelo que, a prestação do empréstimo relativa ao primeiro ano, não pode exceder, regra geral, metade de um duodécimo do rendimento anual bruto do agregado familiar.

Finalidades do crédito habitação

O empréstimo pode ter várias finalidades distintas:

  • aquisição
  • construção
  • obras
  • investimento para arrendamento

A amortização

É o pagamento da parte de capital em dívida efectuado em cada prestação mensal do empréstimo. Nos empréstimos com sistema da amortização francês, que são a maioria, no princípio do empréstimo paga-se mais juros e menos capital e no final do empréstimo a situação inverte-se.
O dinheiro que se entrega à instituição financeira, fora das mensalidades normais, chama-se amortização parcial e caso a dívida seja toda saldada de uma só vez será uma amortização total antecipada.

Prestações

O pagamento do empréstimo é feito através de prestações que são constituídas por uma parte de juros e outra de capital. Existem dois tipos de prestações:

  • prestações constantes: o valor das prestações é constante ao longo da vida do empréstimo, sofrendo apenas as alterações nas revisões de taxa de acordo com a variação da indexante, ou caso hajam alterações das condições contratuais, tais como taxa de juro, prazo do contrato, amortização antecipada, etc.
  • prestações progressivas: o valor das prestações evolui ao longo da vida do empréstimo ou por um período previamente acordado entre as partes.

Juros

É o preço a pagar pelo empréstimo concedido e que é pago com a prestação mensal, sendo calculado segundo o capital em dívida e a taxa de juro.

Taxa de Juro

A taxa de juro do empréstimo  à habitação pode ser :

  • taxa de juro fixa: a taxa mantém-se durante o prazo do empréstimo, pelo que a prestação será a mesma não sofrendo alterações.
  • taxa de juro variável: a taxa varia de acordo com a evolução do mercado.

O spread ou margem

É a percentagem que as instituições de crédito adicionam ao índice de referência. Normalmente os bancos fazem variar o spread de uma operação consoante o montante de financiamento, o valor de avaliação do imóvel, o perfil de risco do cliente, etc.

Taxa Anual Efectiva (TAE)

A TAE constitui um excelente elemento de comparação entre as diferentes instituições de crédito, já que no cálculo desta taxa estão ponderados todos os custos associados ao crédito: taxa de juro nominal, seguros, despesas de abertura, despesas de avaliação, etc.

Custos Associados ao Crédito à Habitação

  • Comissões de abertura de dossier: comissão cobrada pelas instituições financeiras pelo estudo do processo de crédito. É um valor fixado por cada instituição, desde que UCI.Comunicada ao Banco de Portugal.
  • Despesas de avaliação: montante pago pela avaliação do imóvel a financiar. Como nas despesas de abertura este valor também é livre, podendo assim variar de instituição para instituição.
  • Despesas de solicitadoria: custo opcional pelo tratamento de toda a documentação necessária para a realização de uma escritura.
  • Comissão por amortizações parciais ou totaIS: normalmente os bancos cobram uma comissão pelas amortizações de capital e que por norma variam entre 1% e 3%.

Documentos necessários para a formalização da proposta de crédito

  • documentos pessoais: Bilhete de Identidade, cartão de contribuinte, última declaração de IRS, última nota de liquidação, declaração da entidade patronal com vínculo e antiguidade, três últimos recibos de ordenado, extratos bancários, entre outros.
  • documentos do imóvel: os documentos normalmente solicitados são a Caderneta Predial  actualizada, Certidão de Teor, a Licença de Utilização, as plantas do imóvel e a licença de construção.

Todos estes documentos variam de acordo com a instituição financeira e também de acordo com a finalidade do próprio crédito.

Seguros

  • seguro multiriscos: ao adquirir um imóvel convém constituir um seguro multiriscos que proteja o seu imóvel de alguns riscos como incêndio, roubo, danos por inundação ou explosões. O prémio deste seguro é pago mensalmente e varia em função do valor de avaliação do imóvel.
  • seguro de vida: ao constituir um seguro de vida assegura o pagamento do capital em dívida no caso de morte ou invalidez permanente, libertando os seus herdeiros dos encargos em que iriam incorrer. O prémio do seguro de vida é também pago mensalmente e varia de acordo o montante solicitado e a idade dos proponentes.

Ambos os seguros têm prémios que variam de acordo com a seguradora que elegermos.

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